فسخ معامله در صورت نقص مبیع
شخصى منزلى را دو میلیون تومان فروخته است و براى خودش خیار فسخ نگذاشته، جهت انتقال سند به شهردارى مراجعه کرده، کارشناس شهردارى به علّت اضافه بنا در طبقه بالا، مبلغی جریمه نوشته و دستور تخریب بالکن را داده است، با تخریب بالکن یک متر از اتاق طبقه بالا که روى بالکن واقع است خراب میشود. شهردارى به فروشنده گفته است بدون تخریب بالکن اجازه انتقال سند داده نمیشود، ولى اگر خودت بنشینى شهردارى کارى به اخذ جریمه و تخریب بالکن و قسمتى از اتاق بالا ندارد. حال آیا فروشنده باید جریمه را بپردازد و بالکن و یک متر از اتاق بالا که روى بالکن واقع است را خراب کند و منزل را با قیمت کمترى از قیمت مذکور در اختیار خریدار بگذارد؟ یا اینجا قاعده لاضرر جارى است و این ضرر را از فروشنده نفى میکند و فروشنده حق دارد معامله را به هم بزند و پول خریدار را پس بدهد؟
اگر بایع متعهّد شده که ملک را در محضر واگذار کند باید به تعهّدش عمل کرده و خسارتها را نیز متحمّل شود و بعداً تفاوت قیمت را به مشترى برگرداند و مشترى مخیّر است تفاوت قیمت را بگیرد یا معامله را فسخ کند.
حق فسخ در صورت ایراد قانونی داشتن مبیع
وسیله نقلیهای از قبیل اتومبیل، یا موتورسیکلت و مانند آن مورد معامله قرار میگیرد فروشنده هرگونه ایراد و اشکال قانونى و شرعى در مورد مبیع را بر عهده میگیرد. بعداً مشخص میشود که مشکل قانونی دارد و با توجه به این ایراد که احتمال مسروقه بودن وسیله نقلیه را به همراه دارد آیا موجب فسخ معامله، یا فضولى بودن معامله میشود یا خیر؟
در فرض مسئله خریدار حقّ فسخ معامله را دارد.
حق فسخ در صورت واقعشدن ملک در طرح عقبنشینی
شخصی به رحمت خدا رفته و خانهای از خود به ارث گذاشته است، یکى از وراث قرار گذاشته که سهم دیگران را به نرخ عادلانه بخرد، حق السّهم بعضى را بهطور کامل و بعضى دیگر را بهطور ناقص پرداختنموده است; ولى در موقع تحویل ملک و انتقال سند مالکیت، شهردارى اعلام عقبنشینی نموده است، درحالیکه هیچکدام از وراث، اعم از خریدار و فروشنده، از عقبنشینی مطلع نبودهاند. آیا مبیع معیوب حساب میشود؟
چنانچه مسئله عقبنشینی قبل از خرید سهام بقیّه ورثه در برنامه بوده و از آن آگاهى نداشته عیب محسوب میشود و خریدار میتواند فسخ کند.
مفهوم خيار عيب
منظور از خیار عيب چیست؟
درصورتیکه در معامله يكى از دو جنس يا هر دو معيوب باشد و قبلاً هیچیک از خریدار و فروشنده اطّلاع از این عیب نداشته باشند در اين صورت طرفی که کالای او معیوب بوده مىتواند معامله را فسخ كند، يا تفاوت قيمت سالم و معيوب را معيّن كند و به همان نسبت از پولى كه به فروشنده داده پس بگيرد ولى احتياط واجب آن است كه اين كار با رضايت طرف مقابل انجام گيرد به این خیار عیبگویند.
فسخ معامله در صورت اطلاع از معیوب بودن کالا
شخصی وسیلهای را خریداری کردهام 2 روز بعد از معامله متوجه شده این وسیله دارای عیبهای درونی بسیار زیادی میباشد و فروشنده این مطالب را ذکر نکرده بود، آیا هماکنون میتواند معامله را فسخ و ضرر و زیان خود را بگیرد؟
درصورتیکه جنس مورد معامله عیب پنهانی داشته و شما از آن بیخبر بودهاید میتوانید معامله را فسخ کنید.
ادعای مشتری به فاسد بودن مبیع بعد از تحویل
اینجانب مقدارى خرما بهشرط تحویل در دفتر شرکت فروختهام و مشترى آن را از ایران خارج کرده، و بعد از گذشتن چند ماه ادّعا دارد که خرما از اوّل فاسد بوده، آیا این ادّعا قابلقبول است؟
هرگاه فروشنده منکر وجود عیب در موقع فروش باشد، و خریدار دلیلى بر سخن خود نداشته باشد، قول فروشنده پذیرفته میشود. امّا خریدار حق دارد از او بخواهد نزد حاکم شرع قسم یاد کند.
حق فسخ در صورت اطلاع از واقعشدن ملک در طرح تخریب
شخصى خانهای را به دیگرى میفروشد. مشترى پس از معامله متوجّه میشود که منزل مذکور به علّتی در طرح تخریب قرار دارد و عرفا در چنین مواردی خسارت چنین خانههایی مطابق قیمت کارشناسى به صاحبخانه پرداخت میشود با توجّه به این مطلب چنانچه ارزش خانه پایینتر از قیمت مورد معامله باشد، آیا معیوب محسوب میشود؟ اگر تفاوت قیمتى وجود نداشته باشد، با توجّه به اینکه ممکن است براى صاحبخانه قدرى دوندگى داشته باشد، آیا این امر عیب محسوب میشود؟
بههرحال این، جزء عیوب است.
آشکار شدن عیب مورد معامله پس از مدت طولانی
شخصی یک خانه مسکونى را خریدارى نموده در بررسیهای اوّلیّه هنگام معامله، هیچگونه عیب اساسى از ظواهر خانه مشهود نبود. پس از مدت طولانی به جهت انجام تعمیرات در خانه عیب آن معلوم گردید و فروشنده از نقص پنهان بنا آگاهى داشته است. با توجّه به این مطلب، آیا فروشنده شرعاً ملزم بوده که عیب و نقص بنا را به خریداران اعلان نماید؟ چنانچه پاسخ مثبت است، آیا وى مدیون ما میباشد؟
هرگاه ازنظر اهل خبره محل، این عیب محسوب شود، و در برابر آن قیمتى قائل باشند، خریداران میتوانند مابهالتفاوت را بگیرند.
مفهوم خيار حيوان
منظور از خیار حيوان چیست؟
درصورتیکه در معامله حيوانى را خريده باشد خريدار مىتواند تا سه روز معامله را به هم بزند، به این خیار حيوان گویند.
موارد امکان فسخ معامله در صورت معین شدن جنس بعد از تحویل
در چه صورتی میتوان بعد از تحویل جنس در صورت معیوب شدن جنس مورد معامله از خیار عیب استفاده کرد و معامله را فسخ کرد؟
در دو مورد میتوان باوجود عیب بعد از تحويل گرفتن مال معامله را فسخ کرد. 1. اگر حيوان معيوبى را بخرد و قبل از گذشتن سه روز عيب ديگرى پيدا كند بازهم مىتواند آن را پس دهد.2. اگر فقط براى خريدار تا مدّتى حقّ فسخ قرار دادهشده باشد و در آن مدّت مال عيب ديگرى پيدا كند در اين صورت نيز مىتواند معامله را فسخ كند هرچند آن را تحويل گرفته باشد.
انفساخ بیع در صورت تخلف از شرط
ملکی را به اقساط مورد معامله قرار میگیرد و بین طرفین چنین مقرر میگردد: «مشروط بر اینکه چکهای اقساطى پرداخت یا رضایت حاصل شود در غیر این صورت معامله فسخ است و پس از پرداخت تمامبهای ساختمان، فروشنده در محضر حاضر و سند را به خریدار انتقال دهد» سؤال این است که اگر خریدار مقدارى از بدهى خود را که بهموجب چک بوده در موعد مقرر پرداخت نکرده باشد، آیا فروشنده میتواند بیع را فسخ کند و یا به مناسبت شرط نتیجه بیع منفسخ میباشد و یا آنکه مجالى براى فسخ و انفساخ وجود ندارد؟
در فرض مسئله که در صورت تخلّف شرط، فروشنده حقّ فسخ براى خود قائل شده است، حقّ فسخ دارد اما اگر بهصورت شرط نتیجه گفته است معامله طبق نظر کسانى که شرط نتیجه را صحیح میدانند منفسخ است و چون ما در شرط نتیجه احتیاط میکنیم احوط آن است که در اینجا مصالحه کنند.